Taşınmazın Aynı-Mülkiyet ve Takyidat

16

GENEL

Tapu kütüğünde malikin tasarruf yetkisinin sınırlanmasına ilişkin şerhler kural olarak Türk Medeni Kanununda düzenlenmektedir. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin ihtiyatî tedbir kararları tapu kütüğüne şerh edilir ve bunlar malikin tasarruf yetkisini sınırlar. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, niteliği itibariyle teminat amaçlı ihtiyatî tedbir kararlarıdır. Çünkü mahkemeler, tedbire olan mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verebilir.

Reklam

Bir davanın neticesinin kesinleşmesi ile gerçekleşen kesin hüküm otoritesi, böylece edindiği adli hakikat vasfına binaen mevzusunda lehtarına tam bir hukuki koruma sağlamayı edinir. Özellikle tapu ve tescili davasının kabulü bağlamında ifade etmek gerekirse oluşan kesin hükmün, taşınmaz üzerinde ilam lehtarına mülkiyet hakkının tanıdığı tüm yetkileri en geniş anlamda bahşetmesi asıldır. Oysa bazı durumlarda ilamın konusunu oluşturan taşınmaz mülkiyet hakkına vaziyet eden şahsi haklar, taşınmaza yük teşkil edeceği gibi, mevcut aynî kayıtlar da mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayabilecektir. Her ne kadar aynî haklar, şahsi hakka üstün gelecek ise de, tapu iptali ve tescil davası hukuki neticeleri itibariyle aynî bir mahiyetini haiz olmakla beraber, davaya vücut veren hukuki ilişkinin şahsi ya da aynî nitelikte olması; kesin hüküm karşısında, yani kesin hükmün oluşumuna dayanak hukuki ilişkinin mahiyetine göre taşınmaz mülkiyet hakkına vaziyet eden diğer kayıtların mukadderatını farklılaştıracaktır.


Mülkiyet hakkı, ’nin taraf olduğu Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin yanı sıra, Anayasa’nın 35. maddesiyle de güvence altına alınmış bir temel haktır.

Takyidatlar, taşınmazların tapu kaydında bulunan ve malikin tasarruf hakkını kısıtlayan ya da taşınmazın teminat değerini etkileyebilecek olan kayıtlardır.

Özet olarak takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adı olarak tanımlanmakta ve kısıtlama anlamına gelmektedir.

Tapu sicili taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer hakları göstermek üzere tutulan bir sicildir. Bu sicil devlet güvencesi altında tutulmaktadır. Tapu sicilinden doğan zararları devlet kusuru olmasa dahi ödemekle yükümlüdür.

Mülkiyet hakkı tapu kütüğüne tescil edilir. Bir taşınmazın malikinin kim olduğunu öğrenebilmek için tapu kütüğüne bakılmalıdır.

Taşınmaz üzerinde başkalarına ait haklar varsa bunlarda tapu siciline bakıldığında görülebilir. Malikten başkalarına ait bu haklara takyidat (kısıtlama) denmektedir. Kamu kurum ve kuruluşları da kendi görev alanları ile ilgili konularda tapu üzerine takyidat koydurabilir. , tedbir, , imar gibi takyidatlar bunlara örnektir.

Tapuda bulunan bu takyidatlar malikin haklarını kısıtlar. Bunlardan bazıları taşınmazın başkalarına devrini engellerken, bazıları sadece tapuda hak edinecek üçüncü kişileri aydınlatmak amacıyla konulmuş kısıtlamalardır.

Medeni Kanuna göre hiç kimse tapu sicilinde mevcut bir hakkı bilmediğini iddia edemez. Bu nedenle taşınmaz alacak kişilerin öncelikle tapu dairesine gidip taşınmaz sahibinin kim olduğunu ve tapu üzerinde kısıtlamalar olup olmadığını öğrenmeleri gerekir.

Satış vaadi, kat karşılığı inşaat şerhi, şufa hakkı, haciz, ipotek, irtifak gibi tapuda görünen ibareler takyidattır (kısıtlamadır). Bu tür haklar taşınmazı almaya engel değilse de taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürür. Bu takyidatlar satışa engel olmasa dahi taşınmaz satın alındığında yeni maliki önemli ölçüde riske ve zarara sokar, hatta bazen tapusu dahi iptal edilebilir.

Buna karşın ihtiyati tedbir, kamu alacağından doğan haciz, aile konut şerhi, kamulaştırma şerhi gibi haklar taşınmazın satın alınmasını tamamen engelleyen takyidatlardır.

Tapudaki takyidatlar gayrimenkul yatırımı yapacaklar için bilinmesi gereken bir risktir. Ancak çok önemli bir risk daha vardır. Maalesef bütün takyidatlar tapuya işlenmemektedir. Bu hukuk düzeninin getirdiği bir kuraldır. Bazı kurum ve kuruluşlar gayrimenkulle ilgili planlamalar, haritalar yapmakta ve tapu siciline bildirmemektedir.

Hatta kanunlardan bazıları dahi taşınmaza yönelik çeşitli kısıtlamalar öngörmesine rağmen bu husus tapu siciline yazılır demediği için tapu sicilinde bu takyidatları görme imkanı yoktur.

Bazı takyidatların tapu siciline yazılmıyor olması hukukumuzda önemli bir eksikliktir. Bu durum alıcıları zarara uğratacağı gibi gayrimenkulün değerini de olumsuz etkiler. Banka eksperini yanıltır. Kredi veren bankanın alacağının tahsilini tehlikeye sokar.

Esasen gayrimenkulle ilgili karar alabilen her kurum ve kuruluşun bu kararlarını tapu siciline bildirmelerini zorunlu tutan bir düzenleme yapılması gereklidir.

İHTİYATİ TEDBİR NEDİR?

Taşınmazın aynına ilişkin bir davaya taraf olan malikin kendi iradesiyle taşınmaz malı tasarruf etmesini engellemek için konulan bir şerhtir.

KAMU HACZİ NEDİR?

Devlet, özel idareler ve belediyelerin vergi, resim, harç, ceza gibi kamu hizmetlerinin uygulanmasından doğan alacaklarını tahsil için koydurduğu hacizler tapu siciline tescil edildikten sonra borçlu alacaklı kamu idaresinin yazılı iznini almadan hacizli gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunamaz.

VAKIF ŞERHİ NEDİR?

Kütüğün nevi hanesinde tescil edilir. Vakıf taviz bedeli ödenmeden üzerinde vakıf şerhi bulunan taşınmaz üzerinde temliki tasarruflar yapılamaz.

KONKORDATO ŞERHİ NEDİR?

Borçlunun alacaklılarıyla anlaşmak suretiyle ve mahkeme kararıyla giriştiği bir tasfiye yoludur. Konkordato kararı ve süresi tapu siciline tescil edilir ve bu tescil ile birlikte malik taşınmazı artık tasarruf edemez.

ŞERHİ NEDİR?

İflas dairesi iflas kararını tapu sicil müdürlüğüne bildirip karar tapuya tescil edildikten sonra artık malikin o taşınmaz üzerinde tasarruf hakkı iflas masasına geçer. Devir, temlik veya sınırlı ayni hak tesisi mümkün değildir.

AİLE YURDU ŞERHİ NEDİR?

Bir kimsenin konut veya tarıma veya sanayiye elverişli taşınmazları eklentileri ile beraber ailesine özgüleyerek ailesini koruyucu bir yurt oluşturmasıdır. Aile yurdu haline getirilen taşınmazlar devrolunamaz, rehnedilemez, haczedilemez ve kiraya verilemez.

KAMULAŞTIRMA KANUNU 31/B MADDESİ NEDİR?

Bir taşınmaz üzerinde Kamulaştırma 31. Madde şerhi varsa taşınmaz artık idarenindir. Bu nedenle 31. madde şerhinden sonra taşınmaz malın devir ve temliki ve mülkiyetten başka ayni veya şahsi hak tesisi mümkün değildir.

TİCARETİ TERK ŞERHİ NEDİR?

Ticareti terk ilanından sonra icra müdürlüğü bu durumu tapu sicil müdürlüğüne bildirir ve ticareti terk şerhi kütüğe işlenir. Bu şerhten itibaren 2 ay süreyle bu taşınmaz üzerinde ayni ve şahsi hak tesisi yasaklanmıştır.

KİRA ŞERHİ NEDİR?

Kira şerhi taşınmaz malın 3. kişiye devri halinde sonraki maliklere kiracıya katlanma mecburiyeti yükler yani taşınmaz devredilse dahi kiracının tahliyesi şerh edilen kira hakkı süresince istenemez.

İNTİFA HAKKI NEDİR?

İntifa hakkı bir irtifak hakkıdır. Bu hak başkasına ait bir gayrimenkul üzerinde belli bir kişiye tam yararlanma hakkı sağlayan bir haktır. İntifa hakkına konu olan gayrimenkul üzerinde tasarruf yetkisi malike aittir.

Büyükyılmaz Hukuk&Danışmanlık

Büyükyılmaz Hukuk&Danışmanlık

Başarı ayrıntılarda gizlidir

İlkeli-Güçlü-Yetkin
  • Önemli Not!

    Web sitesinin içinde yer alan tüm bilgi ve materyaller sadece bilgilendirme amaçlı olup, bunların tamamına veya bir kısmına dayanılarak yapılan işlemlere, eylemlere ve bunların sonuçlarına ilişkin hiçbir sorumluluk kabul edilmez.!

HİZMET TALEBİ

    Adınız/Firmanız

    Email

    Telefon

    Alan

    Konu

    Müsait Olduğunuz Vakit

    Talebiniz alındıktan sonra en geç 48 saat içerisinde size dönüş yapılacaktır.

    Büyükyılmaz

    Cevap bırakın

    E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

    Bu sitede size daha iyi bir deneyim sunabilmek adına, bu sayfayı ziyaretinizle ilgili bilgileri toplamak amaçlı çerezler kullanılmaktadır. Çerez kullanımı politikamız için Çerez Politikası Tamam Gözat

    %d blogcu bunu beğendi: