Konut Satış Vaadinde Dikkat Edilecek Hususlar

0 15
Büyükyılmaz

Büyükyılmaz

Türkiye’de son dönemde yeni yapılan markalı konut projeleri, büyük çaplı olmalarından ötürü inşaat şirketlerine büyük bir mali yük getirmektedir. Projenin büyük çaplı olması, şirketler için nakit ihtiyacını artırmaktadır. Bu durumda inşaat şirketleri, projenin devamını sağlayabilmek adına satışlardan gelebilecek nakit tutarını da hesaba katarak bir bütçe çıkarmaktadır. Ancak beklenen satışlar yapılamadığı zaman, proje sekteye uğramaktadır. Bu nedenle sıfır konut alırken inşaat şirketinin mali gücüne dikkat edilmesi en elzem konulardan biridir!
Yapılan araştırmalar arsanın inşaat şirketine ait olması, inşaat şirketin mali olarak daha güçlü olduğunu göstermektedir.

 

Esasında hukukumuzda, alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.

Bu sözleşme ileride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Bu nedenle noterde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerlilik kazanmayacak; taraflar buna dayanarak hak iddia edemeyeceklerdir. Kısacası noterde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hükümsüz olacaktır.

 

Bu sebeple 6502 sayılı yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile bu husus ayrıca düzenlenmiş ve bu sorun bu şekilde aşılmıştır.

  • Büyük inşaat firmaları tarafından yapılan kampanyalı konut satışları nedeniyle olmamak için öncelikle yaptığınız sözleşmenin olup olmadığını kontrol ediniz. Ön ödemeli konutların değerlemesi, değerleme yöntemleri bakımından en uygun olan tarzda yapılmalıdır. Her ne kadar ön ödemeli konutlar bakımından başlangıçta kesin bir değeri ifade etmek zor olsa da ve alıcı bakımından kabul edilebilir bir değerin belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Alıcı hiç görmediği ya da maketten gördüğü bir konuta ön ödemeli yöntem ile sahip olmak istemektedir. Diğer taraftan satıcı ise gelecekte fiyatların nasıl değişeceği konusunda herhangi bir bilgisi olmadan alıcıya taahhütte bulunmaktadır.
  • İkinci olarak sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş tarihini iyice okuyunuz. Çoğu firma başlangıç maddelerine bu tarihleri koymaktadır. Ancak Sözleşmenin devamı maddelerinde buna eklenecek süreleri (gecikme sürelerini) koymaktadırlar. Yine ruhsat alımı veya temel üstü ruhsat tarihi gibi ibarelere çokça rastlanmaktadır. Bu tarz maddeler teslimatı geciktirmektedir.
  • Mülkiyetin devrinin ne zaman yapılacağı ile ilgili maddeleri iyice okuyunuz.
  • Satış bedeli, ödemenin ne şekilde yapılacağı(ödeme planı) vb. hususlara dikkat edilmesi gerekir.
  • KDV konusunda çokça sorun yaşanmaktadır. İncelediğimiz çoğu sözleşmelerde KDV’nin alıcı tarafından ödeneceğinin düzenlendiği görülmektedir.
  • Vergi, resim, harç, iskan-ruhsat alımı vb. masrafların nasıl ödeneceğine dikkat edilmesi gerekmektedir. 
  • Cezai şart konulup konulmadığına bakınız.
  • Geç teslim halinde ödenecek bedelinin nasıl hesaplanacağına bakınız. Zira büyük firmaların bu konuda sözleşmelere koyduğu hükümlere göre yapılan hesaplamalarda çok düşük miktarların belirtildiği sıkça görülmektedir.
  • Anahtar tesliminden sonrası için düzenlenen hükümlere dikkat edilmesi gerekir. Teknik şartnameye uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığı, bağımsız bölümün tanıtım ve broşürlerde veya sözleşmede belirtilen özellikleri taşıyıp taşımadığı gibi sorunlar sıkça yaşanmaktadır.
  • Taşınmazı, haklarınızı saklı tutarak teslim aldığınızı teslim formuna şerh edebilirsiniz.
  • Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca; satış vaadi sözleşmesinde kat planı, daire planı, İmar Yönetmeliği’ne göre hesap edilmesi, brüt ve net metrekare bilgisi ile teknik şartnamenin yer alması gerekmektedir. Ancak inşaat şirketleri kimi zaman bu hususları satış vaadi sözleşmesine ya hiç eklememekte, ya da eksik eklemektedir.
  • Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Bina Tamamlama Sigortası yapılmadan konut satışı yasaklanmıştır. Konut alırken bu sigortanın var olup olmadığı, yoksa nasıl bir teminat sağlandığının bilinmesi ve buna göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu ve benzeri bir teminatın olmasıyla; konut satın alınan inşaat şirketine herhangi bir şey olması durumunda, ödenen bedel geri alınabilmektedir.
  • Konut satın alım kararı verilmeden, yani satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce satın alınan konutun tapu kaydının Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kontrol edilmesi gerekmektedir. Çünkü satılan konutun tapu kaydında ipotek, , vergi borcu veya herhangi bir borç doğuran kaydı bulunabilir!
  • Taahhüt edilen otopark, bahçe gibi ortak kullanım alanlarının yönetim planında veya tapuda görünüp görünmediğini kontrolü sağlanmalıdır. Ayrıca bu alanların satış vaadi sözleşmesinde yer alması da talep edilmelidir.
  • Sıfır konutlarda son dönemde yaşanan sorunlardan birisi de bir konutun birden fazla kişiye noterde imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile satılmasıdır. Bu durumun önüne geçmek için satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesi gerekmektedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Genellikle tüketiciler(alıcılar) bu sözleşmelerden kaynaklanan edimlerini süresinde yerine getirmektedir. Ne var ki inşaat firmaları aynı özeni göstermediğinden çok fazla sorun yaşanmaktadır.
Büyükyılmaz

Büyükyılmaz

6502 sayılı TKHK’nın 40-46. maddeleri arasında düzenlenen bu koruma ile bireylerin kaliteli konutlara farklı finansman yolu ve daha güçlü bir hukuki düzenleme sayesinde ulaşması hedeflenmiştir. Adından da anlaşılacağı üzere, ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ile tüketiciler arzu ettikleri konutun bedelini, inşaat başlamadan önce veya inşaat devam ederken kısım kısım ödemektedir. Bu sayede tüketici, konutun finansmanı için gereken tasarrufu yapmakta ve teslim süresinin sonuna kadar önemli bir birikim gerçekleştirmektedir.
Ön ödeme kavramı; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te (ÖÖKSHY) düzenlenmiş olup, konutun tesliminden önce tüketici tarafından ödenen toplam tutarı ifade etmektedir. TKHK m. 40/I’de belirtilen tanımdaki ön ödemeli satışın konusunu ise “konut amaçlı” taşınmazlar teşkil etmektedir.
Diğer taraftan TKHK’da düzenlenen “taksitle satış sözleşmesi” hükümleri de ödemelerin kısım kısım yapılması durumunda, malın devrinin ödemeler tamamlandıktan sonra yapıldığı durumlarda ön ödemeli satış sözleşmesi anlamına geldiğinden, Kanunun taksitle satışlara ilişkin hükümlerinin, ön ödemeli satışlara da uygulanacağı kabul edilmelidir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ister ister taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde düzenlensin, her halde tam iki tarafa borç yükleyen, rızai bir sözleşmedir.
Bu sözleşmenin aynı zamanda “tüketici işlemi” niteliği taşıdığı vurgulanmalıdır. Bunun için taraflardan birinin TKHK anlamında tüketici , diğerinin yine TKHK anlamında satıcı olarak kabul edilmesi ve sözleşme konusunun konut veya tatil amaçlı taşınmaz olması gerekir.

 

Büyükyılmaz

Büyükyılmaz

Sözleşmenin TKHK kapsamında olabilmesi, yukarıda da belirtildiği gibi, yapılan işlemin tüketici işlemi niteliğinde olmasını gerektirmektedir.

Bu sebeplerle bu tür sorunlarla karşılaşmamak için işin en başında uzmanın bir hukukçudan bilgi almanız ya da işlemlerinizi nezdinde yapmanız faydanıza olacaktır.
Büyükyılmaz Hukuk&Danışmanlık

Büyükyılmaz Hukuk&Danışmanlık

Başarı ayrıntılarda gizlidir

İlkeli-Güçlü-Yetkin
  • Önemli Not!

    Web sitesinin içinde yer alan tüm bilgi ve materyaller sadece bilgilendirme amaçlı olup, bunların tamamına veya bir kısmına dayanılarak yapılan işlemlere, eylemlere ve bunların sonuçlarına ilişkin hiçbir sorumluluk kabul edilmez.!

HİZMET TALEBİ

    Adınız/Firmanız

    Email

    Telefon

    Alan

    Konu

    Müsait Olduğunuz Vakit

    Talebiniz alındıktan sonra en geç 48 saat içerisinde size dönüş yapılacaktır.

    Büyükyılmaz

    Büyükyılmaz

    Büyükyılmaz

    Bu sitede size daha iyi bir deneyim sunabilmek adına, bu sayfayı ziyaretinizle ilgili bilgileri toplamak amaçlı çerezler kullanılmaktadır. Çerez kullanımı politikamız için Çerez Politikası Tamam Gözat

    %d blogcu bunu beğendi: