Apartman-Site-Ada Yönetimi

0 3

Hizmet Kapsamı

Apartman site yönetiminde mevzuata ve uygulamaya hakim bir avukatın hukuki desteği bunlarla sınırlı olmamak üzere genel olarak şu şekilde sıralanabilir:

  • Apartman ve site yönetimine hukuki danışmanlık hizmeti vermek
  • Apartmanda veya sitede ortak yaşam dolayısıyla ortaya çıkan her türlü hukuki ihtilafta danışmanlık veya dava ve icra takiplerinde temsil hizmeti
  • Yukarıda bahsettiğimiz karar defteri, bilgi ve kayıtlar, gerekli ihtarnameler vb. belgelerin düzenlenmesi, tebliğ edilmesi ve muhafaza edilmesi
  • Apartman ve site çalışanlarının hukuki problemlerine çözüm üretme ve bu kişilerle yapılacak sözleşmelerin hazırlanması
  • Yönetici, denetçi ve malikler arasındaki hukuki işleyişin denetimi
  • Aidat ve diğer borçların yerine getirilmemesi durumunda ihtar ve icra işlemleri

Apartman ve Site Yönetimi Seçimi

Apartman ve site yönetimi seçimi günümüzde insanların her gün barınma ihtiyaçlarını giderdikleri evlerinde karşımıza çıkabilecek en önemli konulardan biridir. İnsanların yaşadıkları yer hakkında düzene ilişkin söz sahibi olabilmesi dolayısıyla katıldıkları apartman ve site yönetimi seçimi ve çıkarabileceği sorunlar bu makalemizin konusunu oluşturacaktır. Temel alacağımız yasa ise Kat Mülkiyeti Kanunudur.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Apartman ve Site Nedir?

Kat mülkiyeti kanununa göre apartman ve site tam olarak kullanılan terimler değildir. Günlük hayatta hep apartman ve site terimlerini kullansak da resmi bir belgede veya işlemde apartman ve site yerine hangi terimlerin kullanıldığının bilinmesinde de fayda vardır.

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe örneğin apartman ve bahçesine veya otoparkına bütün olarak ‘’Ana gayrimenkul’’ denir. Yalnız esas yapı kısmına yani bizim incelememizde apartman olarak kullanacağımız kısma ise ‘’Ana yapı’’ denmektedir. ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine ise ‘’Bağımsız Bölüm’’ denmektedir. Bağımsız bölümden kasıt aslında bir apartmanın dairesi, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kısımlardır.

Makalemizde site olarak kullanacağımız terim yerine ise toplu yapı denildiği görülmektedir. Site yani toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Bir uyuşmazlıkta bu terimlerle de karşılaşıldığında bunları karıştırmamakta fayda vardır.

Apartman Yönetimi Nedir, Apartman Yöneticisi Kimdir?

Apartman yönetimi, apartmanla ilgili konularda yönetim açısından en üst birimdir. Kat malikleri, apartmanın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Apartman yönetimi için kimseye atanan kimseye apartman yöneticisi, eğer apartman yönetimi kurula verilmişse bu kurula da yönetim kurulu denir.

Apartman Yönetimi/Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yönetimi/yöneticisi nasıl seçilir sorusuna, öncelikle açıklamalarımızda apartman yönetimi yerine kısaca yönetici diyerek devam edeceğimizi belirterek cevaplamaya başlayalım. İlk olarak, apartmanda sekiz veya daha fazla daire varsa, yönetici seçimi mecburidir. Apartmanın bütün daireleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçilir; eski yönetici tekrar seçilebilir.

Apartman Yönetimi/Yöneticisi Seçiminde Anlaşılamazsa Ne Olur?

Apartman yönetimi/yöneticisi seçiminde anlaşılamazsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince seçilen yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Apartman Yönetiminin/Yöneticisinin Seçiminden Sonra Denetimi Mümkün Müdür?

Apartman yönetiminin/yöneticisinin seçiminden sonra denetimi de mümkündür. Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve apartmanın yönetimi tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir.

Apartman Yönetimi/Yöneticisi Seçimine Karşı Dava Açılabilir Mi?

Apartman yönetimi/yöneticisi seçimine karşı dava açılabilir.  Kat malikleri kurulunca verilen apartman yönetimi/yönetici seçimi kararı aleyhine, kurul toplantısına katılan aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Apartman Yönetimi Karar Defteri Nedir?

Apartman yönetimi karar defteri yönetici tarafından tutulan ve apartman hakkında kararların içine işlendiği bir defterdir. Kat malikleri kurulu kararları ‘’(1)’’ den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bahsettiğimiz karar defterine yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek karar defterine imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa ona göre çözülür.

Site/Ada Yönetimi Nedir, Site/Ada Yönetimi Nasıl Oluşur?

Site yönetimi günümüzde çoğumuzun içinde yaşadığı sitelerin toplu olarak yönetilmesidir. Ancak site yönetimi apartman yönetimine göre daha karışık bir düzene sahiptir. Şimdi site yönetimi nasıl oluşur sorusuna cevap aramaya çalışacağız.

Site içindeki blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan daire maliklerinden oluşan ‘’blok kat malikleri kurulu’’nca yönetilir.

Bir arazide blok niteliğinde olmayan yapılar örneğin müstakil evler varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı arazide yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve oraya ait ortak yerlere ilişkin olarak, orada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’kat malikleri kurulu’’nca yönetilir.

İmar planına göre bir adada (imar planındaki teknik tabiriyle ada) birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’ada kat malikleri kurulu’’nca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ‘’ada temsilciler kurulu’’na verilebilir.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Site kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ‘’toplu yapı kat malikleri kurulu’’nca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında ‘’toplu yapı temsilciler kurulu’’na verilebilir.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.

Site Yönetiminde Yönetim Planı

Site yönetiminde yönetim planı, site kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayacak bir yönetim planıdır. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Site Yöneticisi Seçimi Nasıl Olur?

Site yöneticisi seçimi, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı arazideki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici seçer. Blok yöneticisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

 

Site yöneticilerinin kat malikleri ile düzenli olarak yaşadığı en büyük problemlerden biri olan aidatların nasıl toplanacağı, toplanamaması durumunda hangi yöntem ile duyuru yapılacağı ve hiç verilmediği durumlarda uygulanacak kanuni yaptırımlar site yönetimi kanunu aidat maddesinde anlatılmaktadır. Kat mülkiyeti kanununun 20. maddesinde kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü anlatılmaktadır.

Apartman ve sitelerin ekmek dağıtımı, temizlik, bahçe bakımı ve çevre düzenlemesi gibi hizmetlerinin yürütülmesi için çalıştırılan personel veya satın alınan hizmet için kullanılacak bütçe, kat maliklerinin veya varsa kiracılarının sorumluluğundadır. Site yönetimi tarafından oluşturulan bütçe kapsamındaki ortak giderlerin daire başına düşen miktarı konusunda genel kurulda karar alınır ve herkes bu giderlerin kendi payına düşenini karşılamak zorundadır.

Site Aidat Yönetmeliği Kanunu

Apartman ve sitelerde toplanacak aidatın belirlenmesi ve toplanma şekli, vermeyenlere karşı uygulanacak yaptırımlar ve nasıl harcanacağı konularında aydınlatıcı bilgileri içeren apartman, site aidat yönetmeliği kanunu tarafların uyuşmazlıklarında gidilecek mahkemeler hakkında da bilgi vermektedir. Apartman ya da site yönetiminin kat maliklerinden biri tarafından yürütüldüğü durumlarda, alınacak karar ile bir dava vekili ile anlaşılır ve alacakların tahsili konusunda somut adımlar atılır.

Bazı durumlarda kat maliklerinin site yönetimi ile ilgilenmek istememesi durumunda profesyonel site yönetimi hizmeti de satın alınabilir. Dışarıdan bir firma ile anlaşılarak sitenin gelir-gider cetvelini tutmak, ana hizmetlerin yürütülmesini sağlamak ve bütçeyi dengelemek konularında işinde uzman yöneticiler görevlendirilebilir. Böyle bir durumda denetim için yine kat maliklerinden, genel kurulda seçilenler görev alabilmektedir.

Site Yönetimi Otopark Kanunu

Günümüzde hızlı kentleşme ile birbirinden yüksek binalar büyük şehirlerin siluetinde yer almakta, kalabalıklaşan nüfusa karşılık olarak apartman ve siteler inşa edilmekte ve insanlar daha rahat bir ortamda yaşayabilmek için yarış halinde olmaktadırlar. Toplu yaşam merkezi olarak hizmet veren sitelerde, kiracılar ve daire sahipleri motorlu araçlarını oturdukları binanın otoparkına park etmekte, otoparkı olmayan binaların bulunduğu sokakta boş park yeri aramaktadırlar. Bazen park yeri konusunda problem yaşayan insanlar apartman, site yönetimi kanunu otopark maddesini inceleyip haklarını aramaktadırlar.

Siteler daha inşaat halinde iken yeşil alan, alışveriş merkezi, çocuk oyun parkı ve otopark gibi alanları projede gösterilmektedir. Binaların oturma izni alındıktan sonra bu alanlar site yönetiminin belirlediği şekillerde kullanılmaktadır. Bazı durumlarda daire sayısı ile otopark alanı arasında ortaya fark çıkabilmekte, bazı dairelerde birden fazla motorlu aracın olması tüm hesapları alt üst edebilmektedir. İşte böyle durumlarda apartman, site yönetimi kanunu otopark ile ilgili maddelerinden hem site yöneticileri hem de kat malikleri faydalanabilmektedir.

KAT MÜLKİYETİ MEVZUATI MADDELERİ

Site Yönetimi Kanunu

“Kat Mülkiyeti Kanunu” olarak bilinen, site yönetimi ile ilgili iş ve işleyişin nasıl olması gerektiğinin yasal dayanağı niteliğindeki bu kanunda her şey açıkça belirtilmiştir. Site yönetimi kanunu site yöneticilerinin başucu kitabıdır. Bu yasaya göre site yönetimi oluşturulur, denetim kurulu seçilir ve her yıl ocak ayında toplanarak bütçe ibra edilir. Toplantı zamanı sitenin kullanım amacına göre yaz aylarına da alınabilir. Hatta birçok binadan oluşmuş büyük sitelerin toplantısı iki yılda bir de yapılabilmektedir. Site sakinlerinin genel kurul toplantısından haberdar edilmesi için yazılı evrakla duyurulma şartı vardır.

Daire sahiplerinin evlerini kiraya verdikleri durumda site yönetimi toplantısına kiracısı, ev sahibinden vekalet almak suretiyle katılabilir ve oy kullanabilir. Toplantıya katılamayan sakinlerin yerine yine vekaletle başka biri katılabilir; ancak bir kişinin en fazla iki kişi yerine vekalet edebileceği daha sonraki kanuni düzenlemelerde ifade edilmektedir. Buradaki vekalet, belirli bir ücret ödenerek noter aracılığıyla alınan vekalet değildir. Daire sahibinin manuel olarak düzenlediği ve imzaladığı bir belge vekalet olarak kullanılabilir.

Yine site yönetimi kanununda, belirli oranda toplanan katılma paylarının kat malikleri tarafından aksatılması halinde neler yapılacağı ile ilgili maddeler de bulunmaktadır. Site yöneticisinin üzerinde bulunan yasal yollara başvurma yetkisi zaman zaman bu amaçla kullanılabilmektedir.

Site Yöneticisi

Tek bir apartman veya daha geniş bloklarla oluşturulan sitelerin her zaman bir site yöneticisine ihtiyacı vardır. Günlük yapılacak işlerin yanı sıra haftalık, aylık veya yıllık yapılacak tüm işlerin yapılabilmesi, boya, bakım, çevre düzenlemesi ve tamirat gibi sitelerin fiziksel ihtiyaçlarının karşılanabilmesi başlı başına bir sorumluluk gerektirir. Site yönetiminin oluşturulmasıyla işe koyulan site yöneticisi bir önceki yönetimden bütçeyi devralıp, bulunan eksiklikleri tespit etmelidir. Sitedeki binaların girişteki uygun yerlerine duyuru panosu yapmalı ve site ile ilgili her türlü duyuruyu buradan yapmalıdır. Gelişen teknolojiyi kullanarak toplu SMS programı ile de yazılı evrak gerektirmeyen diğer duyurular, kat maliklerine iletilebilir.

Site yöneticisinin kat maliklerinin huzuru için belirli bir vizyonu olmalıdır. Site adına yapılacak yeni bir yatırım veya iş yok ise, rutin işlerin en iyi şekilde devam etmesi için elinden geleni yapmalı, aksaklıkların hızlı bir şekilde çözüme kavuşturulmasını sağlamalıdır.

Siteler yetişkinlerin olduğu kadar çocukların da yaşam alanıdır. Çocukların gelişimlerinde ve eğitimlerinde çok önemli yeri olan oyunlarını rahatlıkla oynayabilecekleri, akranları ile sosyalleşebilecekleri alanlar oluşturmak her site yöneticisinin asli görevlerinden biri olmalıdır.

Site Yönetimi Nasıl Oluşturulur?

Sitelerin tüm maliklerinin bir araya gelip genel kurulu oluşturmaları site yönetiminin birinci basamağıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda genel kurulun nasıl toplanacağı ve yönetim planı ile ilgili maddeler mevcuttur. Bu kanuna göre bütün ikamet edenleri ve daire sahiplerini bağlayıcı hükümler uygulanmak zorundadır.

İlgili kanunda kat malikleri kurulu olarak adlandırılan genel kurulun, her sene Ocak ayında toplanması gerektiği belirtilmektedir. Ancak sitenin deniz kenarı veya yayla bölgesinde olması ve kullanıcılarının ancak yaz aylarında çoğunluğu sağlayıcı şekilde ikamet ediyor olması gibi durumlarda genel kurul toplantısı yaz aylarından birinde yapılabilir. Bu tip yerleşkelerde ve ilk kurulan yerleşim birimlerinde site yönetimi nasıl oluşturulur konusu araştırılmalı ve tüm işlemler ilgili kanuna göre yürütülmelidir.

Birkaç blok ve daha fazlası şeklindeki binalardan oluşan sitelerde site yönetimi kat maliklerini iki yılda bir toplantıya çağırabilir. Buradaki fayda olabildiğince çok kişinin katılımını sağlamak ve kararları çoğunluğun katıldığı bir kurulda onaylatmaktadır.

İlk genel kurulda tüm daire sahiplerinin en az yarısından bir fazlasının katılımı gereklidir. Katılım sağlanırsa yarıdan fazla kat malikinin oyu karar almak için yeterli olmaktadır. Bu çoğunluk sağlanamazsa denetçi 15 gün içinde ikinci kurulun toplanacağını duyurmalıdır. İkinci kurulda yeter sayı aranmaz ve katılanların çoğunluğu ile karar alınabilir.

Site Yönetim Planı

Site yönetim planı siteyi yönetecek kişilerin yetki ve sorumluluklarını içeren bir plandır. Sitenin hangi amaçla kullanılacağını, yönetim usulünü, genel kurulca seçilen yönetici ve denetçilerin alması gereken ücretleri içermektedir. Bu içerik tüm daire sahiplerini ilgilendirir. Olası anlaşmazlıklarda site yönetim planı çözümü içermiyorsa ve uzlaşma için kullanılamıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre karar alınmalıdır.

Site sakinleri yönetim planını değiştirmek isteyebilir. Bunun için de belirli şartlar vardır. Site yönetim planı tüm daire sahiplerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir. Karara katılmayanların bu değişikliği mahkemeye taşıma hakkı yine ilgili kanuna göre saklıdır. Yönetim planında yapılan bir değişiklik katılan ve katılmayan herkesi bağlayıcı niteliktedir.

Site yönetim planını değiştirmek oldukça önemli bir iştir ve bu süreçte alınan kararları içeren her türlü belge sitenin kütük dosyasında saklanmalıdır.

Büyükyılmaz Hukuk&Danışmanlık

Büyükyılmaz Hukuk&Danışmanlık

Başarı ayrıntılarda gizlidir

İlkeli-Güçlü-Yetkin
  • Önemli Not!

    Web sitesinin içinde yer alan tüm bilgi ve materyaller sadece bilgilendirme amaçlı olup, bunların tamamına veya bir kısmına dayanılarak yapılan işlemlere, eylemlere ve bunların sonuçlarına ilişkin hiçbir sorumluluk kabul edilmez.!

HİZMET TALEBİ

    Adınız/Firmanız

    Email

    Telefon

    Alan

    Konu

    Müsait Olduğunuz Vakit

    Talebiniz alındıktan sonra en geç 48 saat içerisinde size dönüş yapılacaktır.

    Büyükyılmaz

    Bu sitede size daha iyi bir deneyim sunabilmek adına, bu sayfayı ziyaretinizle ilgili bilgileri toplamak amaçlı çerezler kullanılmaktadır. Çerez kullanımı politikamız için Çerez Politikası Tamam Gözat